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Rechtsstreitigkeiten nach Mieterhöhung – darum lohnt sich eine Rechtschutzversicherung

Steigende Mieten In den letzten Jahren sind die Mieten stark gestiegen Foto: ©dederer - stock.adobe.com

Mieterhöhungen sind ein unangenehmes Thema. Niemand möchte mehr Miete zahlen und vor allem nicht, wenn man das Gefühl hat, dass die eigene Wohnung bereits sehr teuer ist. Gerade in Großstädten sind die Mieten in den letzten Jahren stark gestiegen und es ist keine Seltenheit, dass Vermieter ihren Mietern jährlich eine Erhöhung vorschlagen oder gar auferlegen.

Wenn die Miete erhöht wird, haben viele Menschen Angst, dass sie ihre Wohnung verlieren könnten. Deshalb fragen sich viele Mieter: welche Mieterhöhungen sind allerdings tatsächlich zulässig? Und was kann man tun, wenn man der Meinung ist, dass die Höhe der Erhöhung unangemessen ist? Dabei gibt es einige Rechte, die man als Mieter hat – und darum lohnt es sich, eine Rechtschutzversicherung abzuschließen!

Welche Mieterhöhungen sind möglich?

Es gibt klare gesetzliche Regelungen dafür, wann eine Mieterhöhung für Wohnraum zulässig ist. Die Zeitpunkte und Höhen der erlaubten Mieterhöhungen werden von verschiedenen Gesetzen und Regulierungen im Bereich des Mietrechts bestimmt. Der Rahmen für die gesetzlichen Vorschriften ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 557 ff. BGB) festgesetzt. Zahlreiche Einzelheiten sind in weitere bundesweiten und lokalen Regelungen festgelegt. Generell sind folgende Fälle für eine Mieterhöhung relevant:  

  • wenn die Höhe der ortsübliche Vergleichs unterschritten wird
  • nach einer Modernisierung des vermieteten Wohnraums
  • wenn vertraglich eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart ist

Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete

Grundsätzlich ist es dem Vermieter erlaubt, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Dies bedeutet, dass die Miete nicht mehr als die durchschnittliche Miete für vergleichbare Wohnungen in derselben Lage und mit ähnlicher Ausstattung sein darf. Diese Form der Mieterhöhung ist in § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Die Miete kann grundsätzlich jährlich auf die im Mietspiegel der Gemeinde oder Stadt festgesetzte ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden. Dies gilt sowohl für Mieterhöhungen wegen allgemeiner Mietsteigerungen als auch für individuelle Erhöhungen, etwa wegen Modernisierungsmaßnahmen am Wohnraum.

Alternativ ist es dem Vermieter gestattet, eine Vergleichsmiete auf Basis von drei vergleichbaren Wohnungen zu berechnen und diese von seinen Mietern zu verlangen, falls für das Mietobjekt kein Mietspiegel verfügbar ist. Allerdings muss der Vermieter dabei die Wohnungen offenlegen, die er für die Berechnung der Vergleichsmiete herangezogen hat. Diese müssen für den Mieter identifizierbar sein.

Laut der geltenden Gesetze darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20% angehoben werden, sofern dies mit Verweis auf die ortsüblichen Preise gerechtfertigt wird. In Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt wie Berlin, Hamburg und München liegt diese sogenannte „Kappungsgrenze“ sogar nur bei 15%.

Die Erhöhung der Miete muss dem Mieter mindestens drei Monate vorher in Textform angekündigt werden und darf nicht höher sein als die im Mietspiegel festgesetzte örtliche Vergleichsmiete plus maximal zehn Prozent. Der Mieter hat das Recht, eine Mietsenkung zu fordern, wenn die Miete mehr als 20% über der Vergleichsmiete liegt. Es ist auch möglich, Beträge für die vergangenen drei Jahre zurückzufordern, falls zu viel gezahlt wurde.

Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Der Gesetzgeber erlaubt es Vermietern, gemäß § 559 BGB die Kosten einer Modernisierung auf ihre Mieter umzulegen. Allerdings gibt es hierfür strenge gesetzliche Regeln, an die sich der Vermieter halten muss. Zunächst muss er dem Mieter eine schriftliche Modernisierungsankündigung zusenden, in der er mindestens drei Monate vor Beginn detailliert über die geplanten Maßnahmen informiert.

Die jährliche Miete kann bei einer Modernisierung der Wohnung grundsätzlich um bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten erhöht werden. Dies gilt jedoch nur für Maßnahmen, die tatsächlich durchgeführt und abgerechnet worden sind. Die Erhöhung muss außerdem angemessen sein. Was genau unter „angemessen“ verstanden wird, ist allerdings recht schwammig und wird daher immer wieder gerichtlich entschieden. Seit dem Jahr 2019 gibt es eine Kappungsgrenze von 3 Euro je nach Quadratmeter Wohnfläche. Diese Grenze gibt vor, um wie viel die Miete maximal innerhalb von sechs Jahren nach einer Modernisierung erhöht werden darf. Für Mieter, die bereits vor der Erhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter bezahlt haben, liegt die Kappungsgrenze bei 2 Euro.

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, das Mieterhöhungsverlangen schriftlich zukommen zu lassen. Erst nach Abschluss der Modernisierung und Feststellung der endgültigen Kosten wird die schriftliche Erklärung versandt. Der Mieter hat nach Zustellung zwei Monate Zeit, um Widerspruch einzulegen. Ein solcher Widerspruch hat Chancen auf Erfolg, sofern berechtigte Zweifel daran bestehen, dass die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, oder Fristen nicht eingehalten wurden. Streitigkeiten gibt es auch immer wieder, ob die durchgeführten Maßnahmen tatsächliche eine Modernisierung darstellen oder eine Instandhaltung ist, deren Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Mieterhöhung aufgrund einer vertraglich vereinbarten Staffelmiete oder Indexmiete

Mieterhöhungen sind unter Umständen aufgrund einer vertraglich vereinbarten Staffelmiete oder Indexmiete möglich. Für eine Staffelmiete ist es typisch, dass im Mietvertrag ein bestimmter Zeitraum festgelegt wird, in dem die Miete erhöht werden kann. Die Höhe der Erhöhung ist meist ebenfalls vertraglich festgelegt. Wenn im Mietvertrag keine konkreten Zahlen genannt sind, so gilt die allgemein übliche Erhöhung von 3 % der ortsüblichen Vergleichsmiete als angemessen. Danach richten sich auch die Richtwerte der Mietspiegel.

Eine Indexmiete hingegen bezieht sich auf den Verbraucherpreisindex (VPI) und kann – anders als die Staffelmiete – jährlich angepasst werden. Die Miete wird im selben Maß erhöht, in dem die Verbraucherpreise ansteigen. Als Richtwert gilt hierfür der einmal jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex.

Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?

Der Mieter muss der Mieterhöhung grundsätzlich zustimmen. Allerdings kann der Vermieter die Miete auch ohne Zustimmung des Mieters erhöhen, wenn eine gesetzliche Erhöhung vorgesehen ist. In diesem Fall muss der Vermieter den Mieter jedoch rechtzeitig und schriftlich darüber informieren.

Wie wehren Sie sich gegen eine unangemessene Mieterhöhung?

Rechtstreit nach Mieterhöhung

Rechtstreit nach Mieterhöhung Foto: succo on Pixabay

In letzter Zeit gab es einige Diskussionen über die neuen Rechtsstreitigkeiten nach der Mieterhöhung. Die Situation ist wie folgt: Der Vermieter möchte die Miete erhöhen und der Mieter will dies nicht akzeptieren. In diesem Konflikt ist es sehr wichtig, sich an eine ruhige und förmlich strukturierte Vorgehensweise zu halten. Denn in diesem Konflikt kann es sehr schnell zu einer Eskalation kommen und das Letzte, was man will, ist, dass die Situation außer Kontrolle gerät.

Der erste Schritt ist immer, den Vermieter zu kontaktieren und ruhig mit ihm zu diskutieren. In diesem Gespräch sollten Sie versuchen, herauszufinden, warum der Vermieter die Miete erhöhen möchte. Wenn der Grund für die Erhöhung berechtigt ist, kann man sich überlegen, ob man dem zustimmen kann. Wenn nicht, sollte man versuchen, mit dem Vermieter eine Lösung zu finden, bei der beide Seiten zufrieden sind. Wenn man sich nicht einigen kann oder der Vermieter keinen triftigen Grund für die Erhöhung hat, kann man sich an einen Anwalt wenden. Dies ist besonders dann ratsam, wenn man eine Rechtschutzversicherung hat. Denn in solchen Situationen übernimmt die Versicherung die Kosten für den Anwalt und man muss sich keine Sorgen machen.

Welche Rolle spielt die Rechtschutzversicherung?

Bei einer Mieterhöhung drohen häufig Rechtsstreitigkeiten, die nicht selten bis in die höchsten Instanzen gehen. In diesem Fall ist es von entscheidender Bedeutung, dass der Mieter schnell und unkompliziert an einen kompetenten Anwalt gelangt, der ihn bei der Durchsetzung seiner Ansprüche unterstützt. Auch wenn das Verfahren noch so kompliziert erscheinen mag, mit der richtigen Unterstützung ist es möglich, die gewünschten Ergebnisse zu erzielen.

Allerdings ist hierfür meistens ein hoher finanzieller Aufwand notwendig, den nicht jeder aufbringen kann. Hier setzt die Rechtschutzversicherung an: Sie übernimmt im Falle eines Streits die Kosten für die anfallenden Gerichts- und Anwaltsgebühren und trägt damit ein großes Risiko vom Mieter.

Fazit

Das Thema Mieterhöhungen ist ein kontroverses und häufig von Rechtsstreitigkeiten begleitetes Thema. Umso wichtiger ist es, sich vor den Kosten eines Rechtsstreits abzusichern. Eine Rechtschutzversicherung ist hierfür eine gute Wahl und kann im Ernstfall eine wertvolle Hilfe sein.

Über Fabian Möbis (55 Artikel)
Seit vielen Jahren bin ich schon im Internet unterwegs und nun auch als Blogger. Als gelernter Immobilienkaufmann und Fachwirt beschäftige ich mich mit tagtäglich mit dem Thema Immobilien und Hausbau.

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