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Die Mietpreisbremse – Fakten, Fragen und Antworten, Vorteile und Nachteile

Die Mietpreisbremse war eines der Hauptthemen im Wahlkampf zur Bundestagswahl 2013. Die großen Parteien nutzten die Gelegenheit der Wohnungsknappheit und die rasant steigenden Mieten in den Ballungszentren in Deutschland zum Stimmenfang bei den Wählern. Nun regieren CDU und SPD und am 01. Oktober 2014 hat die Bundesregierung nun die Mietpreisbremse beschlossen. Diese soll den Mietern helfen, indem sie die Mietpreissteigerungen zukünftig begrenzen soll. Doch es gibt zahlreiche Ausnahmen und die Regellung wird nicht überall gelten.

Was ist die Mietpreisbremse?

Grundziel der Mietpreisbremse ist es, die Miete bei der Neu- oder Wiedervermietung von Wohnraum zu begrenzen. Nach dem Gesetz darf der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dadurch soll verhindert werden, dass die Mieten zu rasant steigen, es in beliebten Wohngegenden zu einer sogenannten Gentrifizierung kommt und Gering- und Normalverdiener keinen bezahlbaren Wohnraum finden.

Allerdings muss kein Eigentümer die Miete senken, sondern kann unabhängig von der Vergleichsmiete mindestens so viel Miete verlangen, wie der Vormieter bezahlt hat.

Was galt bislang?

Bei bestehenden Mietverhältnissen sieht der Gesetzgeber zahlreiche Einschränkungen für Mieterhöhungen vor. Findet ein Mieterwechsel statt und wird eine Wohnung neu vermietet, gab es bislang kaum Einschränkungen. Eigentümer können den Preis praktisch frei festlegen. Lediglich die Wucherparagrafen im Strafgesetzbuch und im Wirtschaftsstrafgesetz setzen Schranken. Allerdings sind die Paragrafen so weich formuliert, dass sie in der Praxis kaum von Relevanz sind.

Warum wird die Mietpreisbremse eingeführt?

Bis vor wenigen Jahren gab es auf dem Mietwohnungsmarkt genügend Wohnungen im Angebot, so dass das Marktangebot übermäßige Mietsteigungen verhinderte. Nachdem 2006 die Eigenheimzulage abgeschafft wurde, ging die Neubautätigkeitdeutlich zurück. Die Zahl der fertig gestellten Wohnungen deckte bei weitem nicht den Bedarf an Wohnraum. Gerade Großräume wie Berlin und München erlebten zudem in den letzten Jahren einen stetigen Zuzug, so dass sich das Angebot an Wohnraum gerade in angesagten Wohngegenden rapide verknappte. Die Folge: stark steigende Mieten und eine Verdrängung von Mietern, die nicht so solvent sind. Mittlerweile sind lange Schlangen bei Neuvermietungen die Regel.

Auch bei Neubauten steigen bislang die Mieten bei der Erstvermietung kontinuierlich. Das liegt einerseits an der gestiegenen Nachfragen, aber anderseits sind Vermieter aus wirtschaftlichen Gründen dazu gezwungen. Seit Jahren steigen die Baukosten. Das liegt an gestiegenen Rohstoffkosten auf dem Weltmarkt. Höhere energetische Anforderungen verteuern ebenfalls das Bauen.

Ab wann gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse soll voraussichtlich ab Frühjahr 2015 gelten. Anfangs war geplant, den Entwurf des Gesetzes noch vor der Sommerpause im Kabinett einzubringen. Doch wegen Unstimmigkeit zwischen den Koalitionspartnern kam es zu Verzögerungen. Nachdem die Bundesregierung den Gesetzentwurf am 1.10. beschlossen hat, liegt dieser jetzt dem Bundesrat zur Stellungnahme vor. Danach muss der Bundestag das Gesetz beschließen und nochmals der Länderkammer zur Billigung vorlegen. Geplant ist, dass das Gesetz den Bundesrat am 19. Dezember 2014 passieren soll. Ob die Mietpreisbremse tatsächlich umgesetzt wird, entscheiden letztlich alleine die Bundesländer. Wenn die Ländern die zugehörigen Rechtsverordnung erlassen haben, können die Regelungen in den ausgewiesenen Gebieten in Kraft treten.

Wo wird die Mietpreisbremse gelten?

Die Mietpreisbremse wird nicht in ganz Deutschland gelten, sondern nur in sogenannten „angespannten Wohnungsmärkten“. Welche Wohnungsmärkte angespannt sind und in welchen Gebieten die Mietpreise gedeckelt sind, legen die Bundesländer fest. Da die Steigerung der Mieten deutschlandweit im Durchschnitt in den letzten Jahren unter der Inflationsrate lag, macht die räumliche Eingrenzung Sinn. Experten gehen davon aus, dass die Länder großzügig Städte und Gemeinden zu angespannten Wohnungsmärkten erklären werden. Hier könnten sich die Länder an den Regelungen zum Mietrechtsänderungsgesetz aus dem Jahr 2013 orientieren. Durch dieses Gesetz werden die Mietsteigerungen bei Bestandsmieten in angespannten Wohnungsmärkten begrenzt. So dürfen die Mieten dort in drei Jahren nur um 15 Prozent steigen.

Gibt es eine zeitliche Beschränkung für die Mietpreisbremse?

Das Gesetz sieht vor, dass die Preisbremse bis maximal Ende 2025 gelten soll. Dazu dürfen die Länder bis zum 31.12.2020 Rechtsverordnungen erlassen, die dann auf höchstens fünf Jahre befristet sind.

Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?

Von der Mietpreisbremse ausgenommen, ist die Erstvermietung von Neubauten und Wohnraum, der umfassend modernisiert wurde. Damit soll verhindert werden, dass der Wohnungsneubau nicht zum erliegen kommt und sich Investitionen in Wohnraum auch zukünftig lohnen.

Neubau und Mietpreisbremse

Neubauten im Sinne des Gesetzes sind Häuser und Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden. Hier können Vermieter wie bislang den Mietpreis frei bestimmen. Angebot und Nachfrage werden hier den Mietpreis regulieren. Da bei einem Mieterwechsel die Miete nicht sinken muss, setzt sich diese Ausnahme auch bei erneuter Vermietung fort.

Modernisierung und Mietpreisbremse

Kostet eine Modernisierung mindestens ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus gilt diese Wohnung als umfassend modernisiert. Auch dann gibt es wie Neubauten keine Einschränkungen durch die Mietpreisbremse. Dadurch sollen Mieter und Vermieter Sicherheit bekommen.

Was ändert sich bei bestehenden Mietverhältnissen?

Für bestehende Mietverhältnisse ändert sich durch die Mietpreisbremse erst einmal gar nichts. Hier gelten schon jetzt strenge Vorgaben für Mieterhöhungen. Hier richtet sich die maximale Miethöhe unter anderen an der ortsüblichen vergleichsmiete. Da zukünftig bei Neuvermietung die neue Miete gedeckelt ist, wird auch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr so schnell steigen, wie in der jüngsten Vergangenheit.