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Tipp: Das sollte man beim Kauf einer Eigentumswohnung im Altbau beachten

Eigentum verpflichtet

Wer Wohneigentum in einem Mehrfamilienhaus erwirbt, ist neben den eigenen vier Wänden auch für das Gemeinschaftseigentum mitverantwortlich. Foto: djd/Bauherren-Schutzbund Wer Wohneigentum in einem Mehrfamilienhaus erwirbt, ist neben den eigenen vier Wänden auch für das Gemeinschaftseigentum mitverantwortlich. Foto: djd/Bauherren-Schutzbund

(djd/pt). Den Stress des Hausbaus umgehen und in einem zentrumsnah gelegenen, schönen Altbau leben: Gebrauchtes Wohneigentum in städtischen Lagen ist sehr gefragt.

Eine Wohnungsbegehung und Vertragsprüfung mit unabhängigen Sachverständigen gibt mehr Sicherheit bei der Entscheidung für den Kauf von Wohneigentum. Foto: djd/Bauherren-Schutzbund

Eine Wohnungsbegehung und Vertragsprüfung mit unabhängigen Sachverständigen gibt mehr Sicherheit bei der Entscheidung für den Kauf von Wohneigentum.
Foto: djd/Bauherren-Schutzbund

Doch ganz ohne Umsicht kann auch der Erwerb eines Altbaus zur Zitterpartie werden. „Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist zwar alleiniger Besitzer seines Wohnraums, aber zugleich auch Miteigentümer des meist mehrgeschossigen Gebäudes“, erläutert Wendelin Monz, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbundes e.V. (BSB).

Teilungserklärung hat große Bedeutung

„Eigentum verpflichtet“ – dies gilt auch für das Gemeinschaftseigentum. Wo genau das Gemeinschaftseigentum beginnt und endet und welche Pflichten jeder tragen muss, legt vor allem die sogenannte Teilungserklärung fest, die eine Einheit mit der Gemeinschaftsordnung bildet. Auch Regelungen zur Nutzung von Sondereigentum sind hier festgelegt. „Man stelle sich vor, dass man Interesse an einer Wohnung im ersten Obergeschoss hat, unter der heute eine ruhige Physiotherapie-Praxis liegt. Lässt die Teilungserklärung zu, dass statt der ruhigen Praxis auch ein lautes Hard-Rock-Café einziehen kann, würde man die Wohnung vermutlich nicht kaufen“, erklärt Monz. Das gleiche gilt für das Umfeld: Blicken beispielsweise die Fenster einer Wohnung auf ein herrlich verwildertes, aufgelassenes Villengrundstück, sollte man sich vergewissern, ob hier nicht schon bald eine Baustelle für neue Wohnungen oder gewerbliche Ansiedlungen geplant ist.

Protokolle der Eigentümerversammlung studieren

Wohneigentum in der Stadt steht hoch im Kurs. Doch vor dem Kauf sollte man den Vertrag, die sogenannte Teilungserklärung und den baulichen Zustand genau unter die Lupe nehmen. Foto: djd/Bauherren-Schutzbund

Wohneigentum in der Stadt steht hoch im Kurs. Doch vor dem Kauf sollte man den Vertrag, die sogenannte Teilungserklärung und den baulichen Zustand genau unter die Lupe nehmen.
Foto: djd/Bauherren-Schutzbund

„Wer wissen möchte, wie gut oder schlecht die Eigentümerversammlung harmoniert, sollte die Protokolle vom Verwalter anfordern, er ist verpflichtet, sie aufzubewahren“, rät Monz. Aus den Protokollen könne man viel über „Lager“ in der Eigentümerversammlung, über mögliche Querulanten oder über den baulichen Zustand des Hauses erfahren. Letzteren sollte man vor einer Kaufentscheidung auf jeden Fall gründlich unter die Lupe nehmen, am besten mit Hilfe eines unabhängigen Bausachverständigen. Unter www.bsb-ev.de gibt es Adressen und weitere Informationen.

Vorsicht bei Gewährleistungsausschluss

(djd). Verkäufer fordern in aller Regel im Wohnungs-Kaufvertrag den Ausschluss der Gewährleistung. Stellen sich im Nachhinein Mängel heraus, trägt dann der Käufer das Risiko. „Etwas anderes gilt nur, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat – doch das ist in den seltensten Fällen nachzuweisen“, warnt BSB-Vertrauensanwalt Wendelin Monz. Er empfiehlt eine Vertragsprüfung beispielsweise durch einen Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbundes e.V, der unter www.bsb-ev.de weitere Informationen und Adressen bereithält.

10 Kommentare zu Tipp: Das sollte man beim Kauf einer Eigentumswohnung im Altbau beachten

  1. Ich würde auch dazu sagen, das man Rechtsbeistand haben sollen. Wenn es um Immobilienrecht geht, es ist immer klug jemand dabei zuhaben, der alles versteht. Gerade wenn es um ältere Gebäude geht, ist es nur vernünftig, zu wissen, was man mit der Immobilie machen kann und was nicht.

  2. Ich denke, dass der Artikel auch teilweise zur meiner Situation passt. In Planung steht der Erwerb eines ganzen Altbau Gebäudes. Jedoch ist es Teil einer Liegenschaft. Sie sprechen von der Bedeutung einer Teilungserklärung. Sie beschreiben, dass man klären sollte, wo beispielsweise Gemeinschaftseigentum beginnt. Ich möchte nun durch ein Nutzwertgutachten klar stellen, wie groß mein Anteil an der Gesamtliegenschaft sein wird.

  3. Mein Onkel überlegt sich eine Eigentumswohnung im Altbau zu kaufen. Ich wusste gar nicht, dass eine Teilungserklärung so eine große Bedeutung hat beim kauf von einer Immobilie. Freunde haben uns geraten, einen Spezialisten für Immobilien aufzusuchen der sich damit auskennt.

  4. Sehr interessant, was man alles beim Kauf eines Altbaus beachten sollte. Da sind viele Sachen sehr veraltet, bei der Immobilie die ich beobachte. Aber es wurde mir versichert, dass eine Altbausanierung vorgenommen wird.

  5. Ich habe derzeit eine Immobilie im Auge, die ich plane zu erwerben. Doch Sie sagen, dass man u.a. die Protokolle der Eigentümerversammlung studieren solle. Denn so könne man sehen, was logisch ist, inwiefern die Eigentümer miteinander harmonieren und konstruktiv bestimmte Entscheidungsfindungsprozesse stattfinden. Dafür und für einige andere Angelegenheiten suche ich Beratung zum Thema Wohnungseigentumsrecht.

  6. Ich habe einiges an Vermögen geerbt und möchte dieses nun investieren. Über die Rendite von Immobilien hat man Kontrolle im Vergleich zu Aktien. Da ich nicht gerne spekuliere sondern eher auf der sicheren Seite stehe, ziehe ich Immobilien vor. Da ich noch nie eine Immobilie erworben habe, habe ich wenig Erfahrung mit den rechtlichen Belangen. Aus diesem Gund suche ich einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht. Ihr Tipp, dass man die Protokolle der Eigentümerversammlung studieren sollte, ist sicherlich hilfreich, da man dadurch wohl wie Sie sagen, viel über die Lage der Eigentümerversammlung herausfinden kann.

  7. Joachim Hussing // 10. Juli 2020 um 17:17 // Antworten

    Vielen Dank für die Weitergabe dieser Informationen über den Kauf eines Zimmers in einem alten Gebäude. Mein Freund versucht, sich für den Kauf einer Eigentumswohnung oder den Bau einer eigenen Wohnung zu entscheiden. Wenn er sich für den Bau eines Eigenheims entscheidet, werde ich ihn wissen lassen, dass es eine gute Idee wäre, mit einem Architektenanwalt zu sprechen.

  8. Vielen Dank für den Beitrag zum Kauf einer Eigentumswohnung im Altbau. Meine Schwester hat eine Eigentumswohnung gekauft und sucht nun nach der passenden Hausverwaltung. Gut zu wissen, dass man sich durch die Protokolle der Eigentümerversammlung ein Bild von ihr machen kann.

  9. Henne Schreiber // 9. September 2020 um 8:33 // Antworten

    Wir haben jetzt ein Vermögen geerbt und möchten jetzt damit ein Apartment kaufen. Danke für die vielen nützlichen Hinweise, wir werden dann die Teilungserklärung und die Protokolle genau anschauen.

  10. Vielen Dank für den Beitrag zum Kauf einer Eigentumswohnung. Mein Onkel hat überlegt, seine Altbauwohnung zu verkaufen, da er lieber eine Neubauwohnung hätte. Gut zu wissen, dass man bei Gemeinschaftseigentum auf die Teilungserklärung der anderen Eigentümer hoffen muss.

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