Mezzaninkapital für Immobilien

Finanzierung für ein größeres Immobilienprojekt Foto: Nikguy on Pixabay

Viele Projektentwickler und Bauträger kennen das Problem. Man plant die Finanzierung für ein größeres Immobilienprojekt, doch das Eigenkapital zur Finanzierung reicht nicht aus. Viele Bauträger arbeiten nämlich in vielen Fällen parallel an mehreren Projekten. Je umfangreicher ein Projekt ist und je länger die Entwicklung des Projekts dauert, desto mehr Kapital wird benötigt. Auch bekommen Entwickler in der Regel erst nach Fertigstellung des Projekts das Geld zurück. Dieses Problem kann zu finanziellen Engpässen führen. Wenn der Projektentwickler nun mit einem neuen Projekt starten möchte, besitzt er kaum noch Eigenkapital für dieses Projekt. In der Regel werden bei großen Immobilienprojekten je nach Struktur und Assetklasse zwischen 5 % und 40 % der Gesamtinvestitionskosten als Eigenkapitalerfordernis fällig. Wie kann man nun dieses Problem lösen? Eine Möglichkeit stellt die Nutzung von Mezzaninkapital dar!

Definition des Mezzaninkapitals

Mezzaninkapital, auch bekannt unter dem Begriff Hybridkapital, ist eine Mischform von Fremd- und Eigenkapital. Der Begriff kommt aus dem italienischen und wurde vom italienischen Wort „Mezzo“ abgeleitet und bedeutet so viel wie „Mitte“.

Bauträger, Banken und andere Institutionen nutzen das Finanzinstrument schon seit geraumer Zeit als Haftungskapital, welches das Eigenkapital ersetzen kann. Das besondere am Mezzaninkapital ist, dass die wirtschaftliche und rechtliche Auslegung des Kapitals flexibel ausgelegt werden kann.

Mezzaninkapital wird von den Banken dem Eigenkapital zugeordnet und dies sorgt dafür, dass die Baufinanzierung deutlich erleichtert wird. Im Regelfall wird das Mezzaninkapital für Immobilien als Darlehen abgewickelt, welches nachrangig besichert oder gestellt werden kann.

Die Mezzaninkapitalgeber haben oft ein hohes Risiko, ein höheres Risiko als bei vergleichbaren Finanzierungsinstrumenten. Von daher bekommt dieser meistens einen fest vereinbarten Darlehenszins oder auch einen Teil des Gewinns.

In der Bilanz wird das Mezzaninkapital, wie bereits erwähnt, je nach Variante dem Eigenkapital oder dem Fremdkapital zugeordnet.

Vorteile des Mezzaninkapitals

Mezzaninkapital hat einige gute Vorteile zu bieten, die für die steigende Beliebtheit des Finanzierungsinstruments sorgen. Zum einen ermöglicht es Bauträgern die parallele Realisierung von mehreren Projekten gleichzeitig, ohne auf mehr Eigenkapital angewiesen zu sein. Zum anderen verbessert es die Kreditfähigkeit, welches gleichzeitig für mehr unternehmerischen Handlungsspielraum sorgt.

Auch ist Mezzaninkapital sehr flexibel auslegbar. Es kann in Form eines Junior Loan, einer stillen Beteiligung oder einem Joint-Venture realisiert werden. Zudem bieten Projekte, die mit Mezzaninkapital entwickelt wurden, großes Potenzial für längerfristige Zusammenarbeit. Viele Mezzaninkapitalgeber arbeiten gerne, nach erfolgreicher Zusammenarbeit, weiter mit Bauträgern und Entwicklern zusammen. Ein eingespieltes Team sorgt nämlich dafür, dass die Projekte mit weniger Bürokratie, leichter und problemloser durchgeführt werden können.

Die Laufzeiten von Mezzaninkapital betragen meist zwischen 5-15 Jahren und können flexibel gestaltet werden. Also sind die Rückzahlungsmodalitäten sehr variabel, je nachdem ob das Kapital dem Eigenkapital oder dem Fremdkapital zuzuordnen ist.

Nachteile von Mezzaninkapital

Doch wie die meisten Dinge auf der Welt hat auch Mezzaninkapital einige Nachteile. Die Kosten sind um einiges höher als bei Fremdkapital, die darin auch die Darlehenszinsen, Anteile und gewinnbasierte Zinsen enthalten sind. Zudem werden Gewinne teilweise reduziert, da Unternehmensgewinne und Wertsteigerungen teilweise an den Kapitalgeber abgeführt werden müssen.

Das Darlehen ist häufig auch zeitlich befristet, was wiederum bedeutet, dass das Geld nach dem Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt werden muss.

Wie kann Mezzaninkapital bereitgestellt werden?

Foto: geralt on Pixabay

Das Mezzaninkapital kann auf verschiedene Art und Weise bereitgestellt werden und auch außerhalb der Immobilienwelt genutzt werden. Im Vertrag, welcher zwischen Mezzaninkapitalgeber und Nehmer geschlossen wird, wird festgehalten, welche Form das Darlehen annimmt.

Bei der stillen Beteiligung leisten Investoren eine nach außen nicht weiter sichtbare Einlage und erhalten im Gegenzug neben einer Gewinnbeteiligung Kontrollrechte im Hinblick auf die Buchhaltung.

Genussrechte (Genussschein) im Sinne vertraglich geregelter Anteile an Unternehmensgewinnen oder -umsätzen als Gegenleistung für Kapital.

das partiarische Darlehen, das auf Gewinnbeteiligung basiert.

das Nachrangdarlehen, Bei diesem Darlehen wird dem Anleger kurz- bis mittelfristiges Kapital zur Verfügung gestellt und im Gegenzug erhält dieser attraktive Zinsen dazu.

Fazit

Mezzaninkapital wird sehr gerne von Bauträgern und Entwicklern genutzt, um die Lücke bei Immobilienprojekten zwischen Eigenkapital und Fremdkapital zuschließen. Aber auch um die Finanzierungskonditionen zu verbessern. Wie alle anderen Finanzierungsinstrumente hat auch Mezzaninkapital seine Vor- und Nachteile. Am Ende ist es oft von der individuellen Situation des Bauträgers abhängig, ob sich Mezzaninkapital lohnt oder nicht.